9 Lösungen für die gemeinsame Immobilie

Haus oder Wohnung aufteilen, übernehmen oder zu Geld machen?

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Definition - Was passiert mit der Immobilie bei Aufhebung?

DEFINITION

Was passiert mit der Immobilie bei Aufhebung?

Sind Sie und Ihr Lebenspartner im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eingetragen, können Sie bei einer Aufhebung Ihrer Lebenspartnerschaft lediglich gemeinsam eine Entscheidung über deren Fortgang treffen. Sollte dies nicht der Fall sein, zählen Ihre etwaigen Beiträge zum Erwerb, Bau und Unterhaltung der Immobilie. Haben Sie Kapital oder Grundstück als Schenkung oder anderweitig in die Ehe bzw. Lebenspartnerschaft eingebracht, bedarf es einer Vereinbarung mit Ihrem Partner, um Ihre Investition fair auszugleichen.

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Kurzfassung - alles auf einen Blick

  • Im einfachsten Fall verkaufen Sie die Immobilie, tilgen mit dem Verkaufserlös die durch die Finanzierung bedingten Verbindlichkeiten und teilen sich den restlichen Verkaufserlös auf. Sind Sie beide im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, können Sie den Miteigentumsanteil des Lebenspartners gegen eine zu vereinbarende Gegenleistung übernehmen.
  • Lässt sich Ihre Immobilie in wenigstens zwei abgeschlossene Wohneinheiten aufteilen, können Sie Wohnungseigentum begründen und jedem Lebenspartner eine Wohneinheit zum alleinigen Eigentum zuteilen.
  • Haben Sie ein gemeinsames Kind, können Sie zur Vermeidung gegenseitiger Vorhalte, die Immobilie, eventuell gegen eine zu vereinbarende Gegenleistung, Ihrem Kind übertragen. Ist jegliche Verständigung untereinander ausgeschlossen, bleibt in letzter Konsequenz nur die Teilungsversteigerung der Immobilie. Da die Versteigerungserlöse meist gering sind, riskieren Sie hohe Wertverluste. Die allerschlechteste Lösung wäre, die Immobilie leer stehen zu lassen und sehenden Auges den Verfall der Bausubstanz zu riskieren.

Welche Rechte bestehen an einer „gemeinsamen“ Immobilie?

Haben Sie eine gemeinsame Immobilie, kommt es im Hinblick auf Verkauf und Nutzung auf die Rechtsverhältnisse an. Die Rechtsverhältnisse bestimmen sich danach, was im Grundbuch eingetragen ist. Im Zweifel sollten Sie das Grundbuch beim Amtsgericht, Abteilung Grundbuchamt, einsehen. Ist Ihr Lebenspartner als alleiniger Eigentümer eingetragen, haben Sie kein Recht an der Immobilie. Ihr Lebenspartner kann dann nach eigenem Gutdünken entscheiden, was er mit der Immobilie anstellt.

Mit der Trennung brauchen Sie aber nicht unbedingt auszuziehen. Soweit Sie im Hinblick auf Ihre persönlichen Verhältnisse auf die Nutzung der Wohnung angewiesen sind, können Sie verlangen, dass Ihr Lebenspartner Ihnen die Ehewohnung oder einen Teil davon zur alleinigen Benutzung überlässt (§ 1361b BGB). Droht Ihnen Gewalt, haben Sie sogar Anspruch auf die gesamte Wohnung (§ 1361b Abs. II BGB). In diesem Fall spielt es keine Rolle, dass Ihr Lebenspartner alleiniger Eigentümer der Wohnung ist. Nach der Aufhebung Ihrer Lebenspartnerschaft (Scheidung) können Sie die Wohnung nutzen, wenn Sie unter Berücksichtigung der im Haushalt lebenden Kinder und Ihrer beider Lebensverhältnisse in stärkerem Maße auf sie angewiesen sind als Ihr Lebenspartner und die Überlassung notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden (§ 1568a BGB). Soweit kein Mietverhältnis besteht, können Sie die Begründung eines Mietverhältnisses zu ortsüblichen Bedingungen verlangen.

Nur dann, wenn beide Lebenspartner namentlich im Grundbuch eingetragen sind, haben auch Sie ein Eigentumsrecht an der Immobilie. Dazu kommt es auf die Eigentumsanteile an. Bei Ehepaaren und Lebenspartnerschaften ist im Regelfall jeder zur Hälfte als Eigentümer eingetragen. Dann hat jeder Partner die gleichen Rechte. Hat ein Partner einen größeren Anteil an der Immobilie, kann er trotzdem nicht gegen den Willen des anderen entscheiden. Sie können nur beide einvernehmlich bestimmen, was mit der Immobilie geschehen soll.

Im Folgenden finden Sie neun Lösungen dafür vor.

CHECKLISTE

Was passiert nach der Scheidung mit der gemeinsamen Immobilie?

Eine gemeinsame Immobilie gehört meistens zu den größten Anschaffungen in einer Ehe. Welche Lösungen gibt es im Fall der Scheidung?

Gemeinsame Immobilien der Ehepartner

Diese Möglichkeiten haben Sie, im Rahmen der Scheidung Ihre gemeinsame Immobilie aufzuteilen.

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Verkaufen Sie die gemeinsame Immobilie

Sofern Sie sich über das Schicksal der gemeinsamen Immobilie nicht verständigen können, sollten Sie die Immobilie möglichst im gegenseitigen Einverständnis verkaufen. Sie lösen damit eine ganze Reihe von Problemen. Aus dem Verkaufserlös werden die Verbindlichkeiten, die auf der Immobilie lasten, bezahlt. Ein eventuell verbleibender Überschuss wird unter Ihnen aufgeteilt. Sollten Sie nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sein und dennoch Kapital in die Immobilie investiert haben, können Sie verlangen, dass Sie dafür von Ihrem Lebenspartner aus dem Verkaufserlös entschädigt werden, sofern Sie vereinbart haben, dass Sie das Kapital nur für die Dauer Ihrer Lebenspartnerschaft haben zur Verfügung stellen wollen oder das Kapital von vornherein nur als Darlehen an Ihren Lebenspartner gedacht war. Insoweit kommt es darauf an, was Sie beweisen können.

Auf jeden Fall ist der einvernehmliche freihändige Verkauf der beste Weg, eine Immobilie möglichst ohne finanzielle Verluste zu verwerten. Das andere, allerdings negative Extrem wäre die Teilungsversteigerung. Es handelt sich dabei um eine Zwangsversteigerung, die Sie als Miteigentümer der Immobilie beim Arbeitsgericht beantragen können, wenn Sie sich über den Verkauf nicht einigen können. Ihr Lebenspartner kann als Miteigentümer nicht verhindern, dass Sie die Teilungsversteigerung beantragen. Teilungsversteigerungen führen aber erfahrungsgemäß zu erheblichen Verlusten, da die Versteigerungserlöse kaum die auf dem freien Markt erzielbaren Verkaufserlöse erreichen.

Übernehmen Sie das Miteigentum des anderen

Wenn Sie sich trennen und Ihre Lebenspartnerschaft auflösen, zieht im Regelfall ein Partner aus der gemeinsamen Immobilie aus. Der andere nutzt die Immobilie weiter als eigene Wohnung. In diesem Fall kann es zweckmäßig sein, wenn der verbleibende Lebenspartner die Wohnung zu Alleineigentum übernimmt. Dazu muss er den anderen auszahlen oder, wenn die Immobilie finanziert ist, dessen Finanzierungsanteil bei der Bank übernehmen. Ob und inwieweit die Bank den Lebenspartner aus der Haftung entlässt, ist letztlich Verhandlungssache und hängt von Ihrer Bonität ab. Sie müssen nämlich in der Lage sein, den künftigen Kapitaldienst alleine zu schultern.

Verbleiben Sie ohne Änderung der Eigentumsverhältnisse in der Immobilie

Sie können in gegenseitiger Absprache natürlich auch alles so belassen wie es ist. Sie verbleiben in der Immobilie, ohne dass sich die Eigentumsverhältnisse verändern. Im Regelfall werden Sie im Hinblick auf den Miteigentumsanteil des anderen einen Mietanteil oder eine Nutzungsentschädigung zahlen. Voraussetzung dafür ist, dass Sie nach wie vor miteinander vernünftig reden können und der andere bereit ist, Sie in der Immobilie wohnen zu lassen.

Nutzen Sie Ihr im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht

Sofern zu Ihren Gunsten ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist, erlischt es mit dem eventuellen Verkauf der Immobilie nicht. Es besteht fort, sofern es zeitlebens vereinbart ist, mindert aber den Kaufpreis um den Mietwert des Wohnrechts. Da ein Kaufinteressent kaum bereit sein wird, eine Immobilie mit Wohnrecht zu übernehmen, ist ein Verkauf nicht empfehlenswert und nicht unbedingt realistisch. Ein Verkauf wäre möglich, wenn Sie bereit sind, vielleicht gegen Zahlung einer Abfindung, auf Ihr im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht zu verzichten.

Übertragen Sie die Immobilie auf Ihr Kind

Haben Sie ein gemeinsames Kind, kann eine vermittelnde Lösung darin bestehen, dass Sie die Immobilie auf Ihr Kind übertragen. Sie müssen dann eine Regelung finden, ob und inwieweit das Kind einen Ausgleich dafür bezahlt und natürlich auch, wo Sie künftig selbst wohnen werden.

CHECKLISTE

Wie können wir die Trennung & Scheidung für unsere Kinder gestalten?

Die Scheidung ist insbesondere für die Kinder belastend. Wie können Sie als Eltern Ihre Kinder entlasten?

Trennung und Scheidung mit Kind

Auf diese Aspekte sollten Sie bei einer Trennung und Scheidung mit Kind achten.

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Vermieten Sie die Immobilie

Erachten Sie einen Verkauf der Immobilie als nicht zweckmäßig, können Sie die Immobilie auch vermieten. Den Mietertrag teilen Sie untereinander auf. An den Eigentumsverhältnissen ändert sich dann nichts. Dabei muss Ihnen bewusst sein, dass nicht jeder Mieter das hält, was er verspricht und Sie von ihm vielleicht erwarten. Im ungünstigsten Fall schlagen Sie sich mit Mietnomaden herum oder laufen Ihrer Miete hinterher. Natürlich müssen Sie die Immobilie auch unterhalten und fortlaufend in Stand halten und in Stand setzen. Die damit einhergehenden Kosten gehen zu Ihrer beider Lasten.

Teilen Sie die Immobilie auf

Lassen sich aus Ihrer Immobilie zwei abgeschlossenen Wohneinheiten bilden, können Sie die Immobilie aufteilen und daran Wohnungseigentum begründen. Jeder Lebenspartner wird dann Eigentümer einer Wohneinheit. Die dafür notwendige Teilungserklärung müssen Sie notariell beurkunden. Voraussetzung ist natürlich, dass Sie bereit sind, auch künftig nebeneinander zu wohnen und miteinander auskommen müssen. Als Eigentümer können Sie Ihre Wohneinheit auch an Dritte vermieten oder irgendwann verkaufen. Als Wohnungseigentümer sind Sie darauf angewiesen, dass auch der Lebenspartner bereit ist, sich in eine Wohnungseigentümergemeinschaft einbinden zu lassen und die damit verbundene Verantwortung zu tragen.

Beantragen Sie die Teilungsversteigerung der gemeinsamen Immobilie

Können Sie sich nicht einvernehmlich über das Schicksal der Immobilie verständigen, bleibt in letzter Konsequenz nur die Teilungsversteigerung der Immobilie. Dazu beantragen Sie als Miteigentümer beim örtlich zuständigen Amtsgericht die Zwangsversteigerung. Das Gericht wird einen Sachverständigen beauftragen, den Verkehrswert der Immobilie festzustellen. Nach Maßgabe des Verkehrswertes wird die Immobilie dann öffentlich versteigert. Auch als Miteigentümer können Sie mitbieten und den Zuschlag erhalten. Erfahrungsgemäß liegen die Versteigerungserlöse aber weit unterhalb der Verkehrswerte und erreichen selten den Verkaufserlös, den Sie hätten erreichen könnten, wenn Sie sich auf den freihändigen Verkauf der Immobilie verständigt hätten. Sie riskieren also erhebliche Wertverluste. Je nachdem, wie das örtliche Amtsgericht arbeitet und wie Ihr Lebenspartner sich gegen die Teilungsversteigerung wehrt, müssen Sie mit erheblichen zeitlichen Verzögerungen rechnen, bis ein Versteigerungstermin zum Ergebnis führt.

Vermeiden Sie den Leerstand der Immobilie

Eine noch schlechtere Lösung wäre, wenn Sie die Immobilie längere Zeit leer stehen lassen. Denn: Leerstehende Immobilien verfallen. Sie bedürfen der fortlaufenden Unterhaltung. Sie müssen Sie im Winter zumindest überschlägig heizen und fortlaufend beaufsichtigen. Außerdem verursacht sie Unterhaltungskosten. Ein Leerstand führt also zu keiner Lösung. Sie vereinnahmen keine Miete. Spekulieren Sie nicht darauf, dass eine leerstehende Immobilie ihren Wert steigert.

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Warum gibt es das "iurFRIEND Rat & Hilfe Center"?

Unser iurFRIEND Rat & Hilfe Center gibt es, damit Sie jeder Zeit bei rechtlichen Fragestellungen* und Problemen eine unabhängige Anlaufstelle haben, und dies kostenlos.Rat & Hilfe  Center

(Hinweis: Sie gelangen auf unsere Unternehmensseite iurFRIEND.com)

    • Gratis-Gespräche entweder durch unseren InfoPOINT (für allgemeine Fragen) oder durch unsere Kooperationsanwälte (für individuelle, Ihren Fall betreffende Fragen);
    • Die Möglichkeit, schriftlich Fragen zu stellen, und diese auch durch handverlesene Rechtsanwälte schnell und verständlich beantwortet zu bekommen;
    • Einen 24/7-Service „rund-um-die-Uhr“, weil wir wissen, dass Sie manchmal auch eine Frage spät abends, früh morgens oder am Wochenende beantwortet haben möchten;
    • Videogespräche, wenn Sie Ihren Ansprechpartner direkt live sehen möchten;
    • Unser sorgsam gepflegtes EliteXPERTS®-Netzwerk, auf das Sie jeder Zeit zugreifen können, mit handverlesenen Experten vor Ort;
    • Unser „RechtsNAVI®“, das Ihnen hilft, schnell und sicher bis hin zur Lösung Ihres Rechtsproblems* zu navigieren.
    • Und natürlich haben Sie im Rat &  Hilfe Center die Möglichkeit, uns ganz einfach per Telefon, E-Mail, Fax, WhatsApp oder Chat zu kontaktieren, oder uns Ihre positive und nicht so positive Kritik zukommen zu lassen (gerade, wenn Sie einmal mit uns nicht so zufrieden waren, wären wir Ihnen wirklich sehr dankbar, wenn Sie uns dies kurz mitteilen; wir melden uns dann auf jeden Fall bei Ihnen immer zurück.

    (Hinweis: Sie gelangen auf unsere Unternehmensseite www.iurFRIEND.com/rat-und-hilfe-center.html)

Glossar zum Ratgeber

  • Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Handelswert nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder der Immobilie ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.


  • Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das für jedes einzelne Grundstück geführt wird. Es hat die Funktion Klarheit über eigentümliche Rechtsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen an Grundstücken zu schaffen.


  • Eine der Voraussetzungen für das Trennungsjahr ist die "Trennung von Tisch und Bett": Eheleute müssen demnach getrennt voneinander wirtschaften, einen eigenen Haushalt führen, getrennt voneinander schlafen und keine sexuelle Beziehung mehr zueinander unterhalten.


Ausklang – am Ende wird immer alles gut

Mit der iurFRIEND-Aufhebung Ihrer eingetragenen Lebenspartnerschaft, können Sie das Verfahren so reibungslos wie möglich abwickeln. Die Aufhebung ist nicht nur emotional ein Umbruch, Sie müssen auch Ihre Besitz- und Vermögensverhältnisse neu ordnen. Haben Sie eine gemeinsame Immobilie, steht die Entscheidung an, ob ein Partner die Immobilie übernimmt, ob sie verkauft, vermietet oder aufgeteilt werden soll. Auf jeden Fall wäre ein Leerstand die schlechteste aller Lösungen. Gut ist, wenn Sie alle in Betracht kommenden Optionen einmal durchspielen.

 

Haben Sie nach dem Lesen dieses Ratgeber-Artikels noch Fragen oder konkrete Anliegen über die Sie sich mit uns austauschen möchten? Dann rufen Sie uns gerne jederzeit unter unserer kostenlosen Servicenummer (0800 - 34 86 72 3) an oder vereinbaren Sie hier einen Gratis-Rückruftermin. Natürlich können Sie uns auch gern eine Nachricht über unser Kontaktformular schreiben. 

Interessieren Sie sich jetzt aktuell ganz konkret für das Thema Aufhebung einer Lebenspartnerschaft? Dann unterstützen Sie wir Sie hierbei gerne mit unserem empathischen und günstigen Trennungsservice. Informieren Sie sich absolut unverbindlich gerne hier oder stellen Sie direkt Ihren Aufhebungsantrag ohne Kostenrisiko online. Sie erhalten von uns immer vor einer möglichen Beauftragung eine transparente Kosten- und Gebührenübersicht.

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